北京通州商品房库存大幅上升 评论称非市场反应

迎客松

% \3 ]8 R% B5 s! E4 f　　央视《新闻1+1》2011年5月27日播出《通州楼市：从“明星”到“弃儿”？》，以下系节目实录：
　　(导视)
　　购房者：
　　车子进不去了，说里边挺火爆的。
8 U! K. N3 W3 K/ f　　市民：
' @+ u4 l4 x- P8 h' a　　他们都说(通州)就是十年前的浦东一样。
　　解说：
　　一年前，这里房价一路奔三，抢房者如潮；一年后，这里商品房大量积压，乏人问津。
　　宫萍：
0 j8 n; H. z5 d% P, g8 p4 [* G5 H　　一年半以来的调控来看，对通州的影响确实非常大。
; z9 ~/ h' ^- {/ x* ?　　解说：
1 ?- j% \6 Z0 V* D  g7 i　　代售房屋两万套，市值超过170亿，大约七年才可以完全消化。一家房地产机构的预测会成为最坏的结果吗？
+ U( ?! o( _6 z$ @2 t! |　　李文杰：
　　库存还有增加的趋势，整个通州的价格下调的压力还是比较大。
　　解说：
' H, p  r( o+ E' F$ w　　从信心满满抢房如潮，到成交量萎缩出现积压，北京通州到底会成为一个什么样本？
　　《新闻1+1》今日关注：通州楼市从“明星”到“弃儿”？
2 B4 u. ~' H' W8 B5 ^& ~　　主持人 董倩：
0 h1 f' V. [; S　　欢迎收看《新闻1+1》。
) P- |% l/ B! T* Y" x4 Q% h　　北京通州的房价从一平方米一万多上升到三万多，用了不到一年的时间，而从顶点的三万多一平方米到现在的库存率创下了“北京第一”这样一个名次，用了也是不到一年的时间，这凌空出现的这种抛物线的轨迹说明了什么？另外一个像过山车一样的大起大落，又带给我们什么样的思考？
　　(播放短片)
　　解说：
　　“两万多套商品房代售，市值超过170亿，大约需要七年才可以消化。”这是最近北京市通州区房地产领域最引人注意的消息，这究竟是一个好消息还是坏消息？
　　李文杰 中国地产华北区董事总经理：
" R) V; w. O( m- ?. `' V　　2010年下来一些，应该在三百套左右，但是到2011年，出现了几十套、一百多套，所以整个成交量降得比较多。
　　解说：
( K) o' b3 `8 `+ ], Q- t　　数据来自于北京市中原地产公司，两万多套库存排在了北京市所有区县的首位。
　　记者：
　　两万套的库存是如何分析得出来的？
2 z+ v& W* f. I% v+ @* K　　李文杰：
　　我们监测从去年公布的库存的套数，10月份公布了大概14000多套左右，加上从去年到今年，政府整体批出的预售许可证的套数，减去现在目前市场上已经消化了的这些楼房的套数，剩余的部分我们计算出的两万套。
　　解说：
　　今天记者在通州几个新开盘的售楼处，感受到的是冷冷清清，并不出乎意料。
( `4 L- \0 x2 C- s　　记者：
　　这两万套库存意味着什么？
　　李文杰：
　　意味着整体的供应还是偏多的，另外由于受到目前调控的影响，现在整体的购买力的需求是持续下降，所以从未来一段时间来看，我们看实际上整个通州的价格下调的压力还是比较大。
　　叶檀  财经评论员：
　　我想通州存量房子上升是一个缩影，事实上中国的一线城市存量房都在上升，这说明我们成交量下降，供求关系已经出现了逆转。通州一方面是存量房在上升；另外一方面是想买的人买不到，如果我们把限购令取消的话，我想通州的存量房很快就可以消化掉。事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场的正常反应。
. ]3 I- K# D* r3 M* k1 u　　解说：
　　和叶檀观点类似的还有任志强。任志强就表态说，放开限购与个贷试试还用七年吗？不过有关房地产的观点永远针锋相对。
　　宫萍 中原房地产经纪有限公司：
& K+ K. y- M/ ~3 N. n* ~/ J7 j　　我们不是只看通州，比如说整个全北京市的需求情况来看，我们调研的结果是刚性的需求占整个购买人群已经接近90%以上，投资的人群已经是个个位数，意味着这一段时间的调整和价格快速下降的情况。老百姓在选择房子的时候，他会选择一些新兴区域，因为他在买房子的时候也会注意保值功能，比如说这样我们就看到房山的长阳，有些项目才在一万五左右。
　　解说：
4 D# [( _) b$ c$ S# |1 l4 |　　面对此次始终没有放松的房地产调控，面对看房人越来越少、成交量越来越低的局面，面对一个通州区就有两万多套库存的局面，中原房地产公司的结论会成为现实吗？如果真的需要七年才可以消化掉这些住房，通州房地产又会发生什么？
0 V0 f: \) a. u' \; m5 A3 p$ \　　陈国强 中国房地产学会副会长：
; B& v6 A; I4 _) X1 C　　调控政策的持续时间越长，那么对房地产企业来说面临的资金压力越明显，那么这个不排除我们部分的企业会面临现实的资金压力的问题，会面临资金链断裂的危险。
9 Y9 R5 y) ^9 Z' O% ~( N　　解说：
- T; k6 D- Q, u) ~, Y* y- B+ T　　与通州相关，根据北京市房地产交易管理网数据统计，目前北京市全市商品住宅存量也超过了十万套，风险真的存在吗？
　　叶檀：
* c5 r: |* O5 b' G; T　　如果说我们的政策不尽快调整，就会出现一个两头堵塞的情况，一方面是成交量下滑，房地产市场的存量房增加，这个会造成资源的浪费，房地产开发商的资金会受到挤压，他们不得不去进行高利贷或者是高成本的融资。另外是市场的地方政府这一块，它的收入会受到控制。现在要把这两块结合起来，主要是要打通它，这样就可以使得房地产在消费这个层面恢复一个正常的流动，它就像活水一样，从存量、从开发一直到销售，都可以进入一个存量的良性循环，把房地产投资这一块就可以挤压出去了。
, u+ V! ^* p! `# U　　主持人：
　　通州房价的问题，今天我们请到北京大学的霍德明教授。
　　霍教授，我们刚才短片一直在说有两万套积压的房子，但是没有涉及到一个问题，现在虽然积压了，但是房价有没有下来，下到一个什么地步，据您的研究是什么样的？
% k6 y# D/ I& _. c* j. u; m　　霍德明 北京大学教授：
　　通州的房价，通州是离北京CBD东边朝阳区最近的一个区域，它的房价从一万块钱一下跳到三万块钱了。刚才小片里讲到，房山大概一万五、一万七，而相对房山这个房地产交易就比较活跃一点。在通州，它的挤压的泡沫，我觉得涨的泡沫比较大，所以挤压的程度也是比较大。现在看起来，如果通州的房价降到一万五的话，肯定三个月就可以卖掉了。
　　主持人：
7 Z& V( p5 r  R+ }  \3 z0 f　　问题是现在是多少？据您的了解。
　　霍德明：
　　现在通州的房价大概是两万五左右，而且很特殊的一些例子会卖到两万甚至两万二。
　　主持人：
& U1 v1 e# K& @* Y5 \4 I' x" ]9 t　　那好了，现在问题就出来了，现在我们的房地产政策是希望挤压泡沫，但是现在出现了一个后果就是积压的房子出现了，但是接下来有没有可能在积压房子出现的同时，让它的价钱也逐渐再把泡沫给挤掉。
　　霍德明：
　　其实积压的房子就是售房证在开发商手里面，还没有卖给消费者，这里可以很清楚地看到，开发商囤积房子，甚至捂盘惜售，因为他预期将来的房价可能还会再涨，这当然是宏观调控一旦解禁以后，所以我觉得这还是一个博弈的结果。
　　主持人：
　　为什么一方面在市场出现挤压的时候，一方面房地产商还是不愿意降价，但是从买者一方还是买不到房子，出现这种博弈为什么？
5 [# c2 f# p! t- U) v　　霍德明：
1 z( a, Y  [' i1 O　　房地产开发商已经被调控过了，2006年到2008年，那段时间有很强烈的存款准备金政策，把货币供给压下来，于是2008年10月份，9月份是金融风暴，10月份全国的城市在救楼市，而2008年的年末冬天，2009年年初的时候，房地产被调控也有不得已的时候，当我们的金融危机开始以后，2009年4月份大地回春，已经被调控了一次，他有免疫力。
1 q5 x! W! U) t6 K6 i7 u" d- S　　主持人：
; l! o& Y0 T8 n% l, o8 t5 Q& B　　有一个问题，当通州区出现了两万套积压的商品房的时候，对市场来说意味着什么？
　　霍德明：
5 m- a2 l; v; c2 v, `6 l　　两万套七年消化掉，可以算算看，一天卖房子卖不到十套房子，七年就是三千套。
4 r& s3 B# V$ R+ A4 @　　主持人：
: L$ z3 Y+ \- j　　七年怎么估算出来？
　　霍德明：
　　用最近一两个月，尤其是通州那边卖的房子非常慢，所以我刚刚说了，其实那个十套跟北京一般来讲，一天卖两百套、三百套，太低了，超低的卖房的速度，所以我想不能够用这么一个超低的卖房速度，来估算一般的消耗库存的量。
# N" h3 X: x7 E7 }# @　　主持人：
5 [3 H( O$ Z7 C( ?　　房地产市场上就是有这两万套积压房的话，又怎么样呢？
9 `4 K  w. b* e6 I. E6 @: n　　霍德明：
7 B0 K$ |; D/ j* O　　我们在消费者角度希望降价，而且就市场交易有效性来讲的话，房地产开发商就该降价了，而且宏观调控，尤其这一次对于主要矛盾，房价太高，我想政府是很清楚的。所以与其说在那儿熬，倒不如早点把库存消耗掉。
: V8 _# b, L/ [' j　　主持人：
　　但是我们通过记者采访可以发现，房地产稳坐钓鱼台，不愿意降价，而且他们认为我资金回笼已经足够支撑我未来的一段不可知的日子，所以不愿意降。这两万套的控制对他们来说，会不会产生心理上的压力？
　　霍德明：
2 Z* b" I2 b9 b　　当然会，当然更重要，你刚才讲的资金到底还能够支持多久，如果说是采取这种选择性信用管制，在贷款里面，针对房地产行业，如果针对它选择性信用管制的话，那是会对于房子降价的可能性加很多，现在就是大家都在看。
　　主持人：
　　僵持的结果会有什么样的可能？它有可能降价吗？
7 E- b) P% |4 O; T　　霍德明：
3 i4 f8 N0 l3 Q( `5 W　　我觉得僵持的结果可能不见得房子降价，因为交易量少了，但是可能会殃及无辜。
7 r/ w/ H2 L3 k1 H' ]* a+ \　　主持人：
　　此话怎讲？
+ J9 |6 {. y& U& t- n9 v$ T　　霍德明：
! i9 Q9 r- ?$ L* a; \2 `* l0 ^　　因为银行贷款是整个缩了，房地产贷款少了，可是中小企业贷款可能也少了，银行原来对中小企业就不怎么愿意贷款，因为风险比较高。
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